饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的(de)相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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