文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(g晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军ǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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