OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不(bù)同物业冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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