5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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