文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kā爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语i)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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