导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(z大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃he)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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