导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(z夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字hái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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