文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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