“现在(zài)的(de)房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年的(de)系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的(de)空间(jiān)已(yǐ)经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银行的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企(qǐ)能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资(zī)本市(shì)场表现相对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不(bù)是行业内(nèi)最(zuì)高的；融(róng)资成本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是(shì)否也是(shì)业内最低的(de)；这些都是我们看重的(de)一家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，即便是有着较稳(wěn)健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更加值(zhí)得(dé)注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考验着国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备(bèi)优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市(shì)进行大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由(yóu)此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了快(kuài)速的(de)开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会(huì)有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市(shì)，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但(dàn)出(chū)手的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来(lái)的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么(me)快(kuài)，所以要规避(bì)公司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房(fáng)企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的(de)融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比(bǐ)民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的(军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次de)十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混(hùn)合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只产品合(hé)计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身(shēn)业绩(jì)的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收比(bǐ)重只占(zhàn)到(dào)近六(liù)成。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭(háng)州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更是军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次迎来多家机(jī)构(gòu)的集中调(diào)研(yán)。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游(yóu)应用(yòng)行业(yè)主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不(bù)被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移至(zhì)下(xià)游(yóu)。“中国房(fáng)地产行(xíng)业在进入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗(军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次luó)洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标的情有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到(dào)期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的(de)公司很(hěn)少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的(de)，后面因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是(shì)非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次