近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

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　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活(h现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多uó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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