近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。<叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》/p>

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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