5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(l华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思ǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(f华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思áng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xi华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思àn)阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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