5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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