OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　HBC路由器能用WiFi吗5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gHBC路由器能用WiFi吗òu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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