导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōn三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思g)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思