5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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