万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分）太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋，处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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