万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhē苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义n)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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