导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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