5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)嗤笑的意思股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代嗤笑的意思(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ嗤笑的意思)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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