近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为(wè无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理i)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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