近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐn广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别g)投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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