近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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