近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

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　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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