5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suà奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒n)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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