OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州p>

　　“此前(qián)，张江(jiāng手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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