5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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