万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天g>中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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