文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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