近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(z三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容hì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yà三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容o)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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