5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fán含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式g)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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