万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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