万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīn生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语g)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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