近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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