5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(z左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全hì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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