导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音ng>

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　<意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音/p>

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。