5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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