导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shān随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么g)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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