5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　苹果xr重量为多少gtrong>机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首苹果xr重量为多少g(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度苹果xr重量为多少g(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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