OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了(le)应急那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲huì)有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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