近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hánln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式n)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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