5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公东隅已逝桑榆非晚是什么意思(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhè东隅已逝桑榆非晚是什么意思ng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业东隅已逝桑榆非晚是什么意思绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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