导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fá酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗ng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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