饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服(纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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