文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金(jī蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子n)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预(y蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子ù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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