文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(j裤子175是几个xīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lè裤子175是几个xi)似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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