近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例9pupil是什么意思 pupil是可数名词吗8.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zīpupil是什么意思 pupil是可数名词吗)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóupupil是什么意思 pupil是可数名词吗)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 pupil是什么意思 pupil是可数名词吗