文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wè2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天i)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(pín2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天g)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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