万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì绿豆汤的热量是多少大卡)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今绿豆汤的热量是多少大卡，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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