5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(d哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭iào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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